§ 4. Аренда зданий и сооружений

 

 1. Здания и сооружения как объект договора аренды. 1) Здания и сооружения - специфический объект, предопределяющий особенности договора их аренды в сравнении с наймом другого имущества как движимого, так и недвижимого. Они отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации. Отдельные из них имеют художественное, историческое значение, а потому высокую ценность, особенно памятники истории и культуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает влияние также местонахождение земли под зданием и сооружением. Арендный договор зданий (сооружений) возмездный, консенсуальный, двусторонний. Цель договора - передать на время эти объекты во владение и пользование другому лицу на возмездных условиях для удовлетворения его потребностей.

 Здания и сооружения вместе с земельным участком обладают естественными индивидуальными потребительскими свойствами, стимулирующими аренду, которая позволяет арендатору без больших затрат на приобретение в собственность здания или сооружения и обслуживающего земельного участка владеть и пользоваться этими объектами в своих интересах, а при необходимости купить их на условиях выкупной цены (см. ст. 624 ГК). Сохранение в процессе аренды потребительских свойств зданий и сооружений, а вместе с ними и земельного участка настолько существенно для арендодателя и арендатора, что функциональное назначение объекта аренды, его техническое, санитарное, художественное, историческое состояние документально фиксируются, подлежат особой защите.

 По истечении времени найма указанные объекты должны быть возвращены пользователем собственнику имущества с теми же ненарушенными потребительскими свойствами. Изменения в художественном, историческом, функциональном назначении здания или сооружения, других технологических характеристик настолько важны, что могут осуществляться только со строгим соблюдением установленных правил и процедур, а также по согласованию с собственником (его уполномоченным) имущества. В итоге пользователь возвращает собственнику арендованное имущество по истечении срока аренды с учетом согласованных с собственником (его уполномоченным) изменений, естественного физического износа здания и сооружения, но не исчерпав потребленного арендой технического и исторического ресурса. В сохранении индивидуальной определенности признаков арендованного объекта состоит юридическая и социальная ценность аренды, обеспечиваемая ее юридическим механизмом.

 Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное, имеющее постоянную основу. Закон тем самым исключил из его состава временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. Соответственно действующий ГК отказался от понятия "строения", используемого в ГК 1964 г. Поскольку они не входят в состав объектов настоящего договора, на них не распространяется его правовой режим. Если стороны считают необходимым применение правил данного договора, они должны специально оговорить это в нем.

 Если классифицировать здания по такому важному критерию, как их функциональное назначение, они подразделяются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые, с двумя разными правовыми режимами использования *(156). Перевод из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке (см. ст. 288 ГК). Родовым понятием является "здание", видовыми понятиями его составляющие: "жилой дом" и "нежилое здание".

 Жилые дома выделяются по их целевому назначению: они предназначены для постоянного проживания. Такие строения, как летние садовые домики, дачи, не включаются в состав жилищного фонда, потому что функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания. Они могут быть объектом аренды и не могут быть объектом найма жилого помещения.

 Поскольку жилые дома функционально ориентированы на необходимость постоянного проживания граждан, юридические лица ограничены в их аренде: они вправе использовать их исключительно для проживания граждан (см. п. 2 ст. 671 и ст. 673 ГК), что оформляется соответствующим договором с участием граждан - найма жилого помещения.

 Нежилые, не связанные своим назначением с проживанием граждан здания имеют изначально иную целевую направленность - это промышленные, производственные, торговые, административные, лечебно-санитарные, культурно-просветительные, коммунально-бытовые, складские, учебные и используемые для иных целей здания. Особая группа - объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации (ст. 3 Федерального закона от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" *(157)), к которым относятся сложные (ст. 134 ГК) объекты недвижимого имущества со связанными с ними движимыми произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры. К ним отнесены отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями.

 В числе памятников истории и культуры есть 17 особо ценных объектов национального наследия народов РФ (Кремль, Большой и Малый театры, Эрмитаж, Третьяковская галерея, МГУ и др.), которые согласно Положению о них, утвержденному Указом Президента РФ от 30 ноября 1992 г. *(158), отнесены "к высшей категории охраны и учета" и не подлежат аренде, вообще исключены из гражданского оборота.

 Законом об объектах культурного наследия предусмотрено, что ряду некоммерческих организаций (благотворительные, религиозные, российские творческие союзы, государственные учреждения, осуществляющие свою деятельность в сфере культуры, и т.п.) объекты культурного наследия, находящиеся в федеральной собственности, не могут предоставляться на условиях аренды, а предоставляются в безвозмездное пользование на основании договора безвозмездного пользования (ст. 56 названного Закона; см. также гл. 36 ГК). Содержание историко-культурного заповедника, в зданиях и сооружениях которого находятся исторические и художественные ценности, музейные предметы, подлежащие хранению и публичному показу, регулируется Федеральным законом от 26 мая 1996 г. "О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации" *(159) и Законом об объектах культурного наследия.

 Нежилые здания могут иметь жилые помещения (например, служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую также включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.) на первом этаже. В тех и других зданиях могут быть мемориальные квартиры - памятники истории и культуры. Здание может быть многофункциональным.

 Если в нормативных актах употребляется понятие "гражданские здания", оно объединяет в одну группу жилые и иные непроизводственные здания: торговые, канцелярские, коммунально-бытовые, культурно-просветительские и т.п.

 Здания или помещения в них либо здания и сооружения могут представлять технологический или составлять организационно-правовой комплекс. Это либо товарищество (кондоминиум), либо предприятие (см. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" *(160), Закон об унитарных предприятиях).

 Здания подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению имущества на главную вещь и ее принадлежность (см. ст. 135 ГК). Основным считается здание, "главенствующее по капитальности" постройки, архитектурным признакам и своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному играет обслуживающую роль. Это строения (например, флигель) в основном некапитального типа (сараи, гаражи) индивидуального использования и т.п. На исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников истории и культуры могут быть отнесены к градостроительным ансамблям.

 Такое деление значимо для четкого выявления индивидуально-определенного объекта договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации прав на недвижимое имущество (см. ст. 131 ГК).

 Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственного учета жилищного фонда, государственной регистрации права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на здание (см. ст. 131 ГК). Самовольная постройка не является объектом аренды (см. ст. 222 ГК). Не может быть предметом этого договора и незавершенный строительством объект.

 Объектом договора могут быть либо объединенные основное и служебные строения, сооружения на одном земельном участке как технологически единый объект учета, как ансамбль, либо только здание без вспомогательных (служебных) строений под самостоятельным порядковым номером по улице (набережной), площади, переулку. В первом случае необходимо включать в объект договора аренды не только основное здание, но и обслуживающие его служебные постройки, ансамбль, здания и сооружения. Во втором случае, когда здания, строения и сооружения не образуют единого технологического комплекса, такая необходимость не сопровождает аренду здания (помещения).

 В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного здания или сооружения, и требования к его сохранению. До включения этих объектов в реестр на них заключаются охранно-арендные договоры, предусмотренные постановлением Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г. *(161), содержащие требования к их сохранности и являющиеся обременением, стесняющим правообладателя (арендодателя) при осуществлении им права собственности либо иных вещных прав.

 2) К арендуемым сооружениям относятся объекты культурного наследия, гидротехнические, портовые, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, в частности, стационарные установки рекламы, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты и другие инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости (плавучие краны и иные плавучие сооружения в морских портах, например, не входят в понятие сооружения, имеющего постоянную основу, и не подпадают под действие норм об аренде зданий и сооружений). Возможность только пользования без владения имуществом в договоре аренды относится именно к отдельным видам сооружений.

 У субъектов естественных монополий топливно-энергетического комплекса есть единые производственно-технологические комплексы, состоящие из нефтяных и газовых скважин и иного имущества, используемого для основной производственной деятельности организаций и обеспечивающего непрерывный производственный процесс снабжения потребителей топливно-энергетическими ресурсами (ст. 3 Федерального закона от 24 июня 1999 г. "Об особенностях несостоятельности (банкротства) субъектов естественных монополий топливно-энергетического комплекса" *(162)), которые могут быть обособленными сложными объектами самостоятельных арендных отношений, регулируемых нормами § 4 гл. 34 ГК. Вместе с тем предприятие в целом как имущественный комплекс, куда входят и здания, и сооружения, и единый производственно-технологический комплекс, в случае их передачи в аренду подчиняется своему особому правовому режиму аренды, установленному в § 5 гл. 34.

 2. Законодательство, регулирующее аренду зданий и сооружений. ГК (§ 4 гл. 34 ГК) регулирует аренду зданий и сооружений не исчерпывающим образом. Кроме статей указанного параграфа гл. 34 ГК, к ней применимы нормы общих положений об аренде, содержащиеся в § 1 этой главы, а также общие положения об обязательствах. Гражданский кодекс исходит из необходимости издания специального закона, который урегулирует аренду земли, связанную с арендой зданий и сооружений; максимальный (предельный) срок аренды зданий и сооружений; минимальный срок пересмотра размера арендной платы; запрет на уменьшение арендной платы; возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованных зданий и сооружений, произведенных арендатором без согласия арендодателя; случаи запрета выкупа арендованного здания или сооружения. Однако специальный закон пока не принят.

 Здания (сооружения) обслуживаются земельными участками, что предопределяет необходимость регулирования отношений и с другим объектом недвижимости обслуживающим земельным участком, но лишь постольку, поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями. Здесь гражданское законодательство должно взаимодействовать с земельным. Земельный кодекс (ст. 3) признает за гражданским законодательством правомерность регулирования имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, но оставляет за собой приоритет регулирования земельных отношений специальным законом. Вместе с тем между гражданским и земельным законодательством возникли проблемы соответствия (см.  п. 4 "Права и обязанности сторон").

 Нормы § 4 гл. 34 ГК адресованы отношениям, объектом которых является здание (сооружение) в целом. На практике возникли сложности в решении вопроса об их применимости к отношениям с нежилыми помещениями, представляющими собой ячейки здания в целом. Судебно-арбитражная практика пошла по пути применения к ним норм § 1 "Общие положения" гл. 34 ГК. Вместе с тем если стороны в арендном договоре нежилых помещений специально оговорят применимость норм § 4 этой главы к отношениям по заключаемому договору, суд должен руководствоваться этими договорными нормами.

 Аналогично решаются вопросы применимости и норм § 4 к строениям, не имеющим постоянной основы, - временным, переносным, подвижным строениям облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента. То же самое относится и к подвижным сооружениям - подъемникам, сборно-разборным конструкциям зрительных залов, трибун, подиумов и т.п. К этим объектам применимы лишь нормы общих положений об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК, если между сторонами нет иной договоренности.

 Правила § 4 применяются к аренде предприятий, если они не противоречат правилам § 5 гл. 34 ГК.

 Арендные отношения с памятниками истории и культуры регулирует Закон об объектах культурного наследия и сохраняющее свою силу Положение об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденное постановлением Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г.

 На правительственном уровне принято постановление от 5 января 1998 г. N 2 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" *(163).

 Правительство РФ поручило Минимуществу России как федеральному органу исполнительной власти проводить единую государственную политику в области имущественных и земельных отношений. Минимущество регулярно издает распоряжения о порядке расчета арендой платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, в частности, имеется распоряжение от 28 мая 2001 г. N 671-Р.

 3. Стороны договора, его заключение и условия. 1) Участниками отношений по аренде зданий и сооружений являются собственники - физические и юридические лица, государство, муниципальные образования и их уполномоченные лица. Арендодателем может быть и лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. В использовании участниками арендных отношений этого института законом установлены определенные ограничения (ст. 671 ГК).

 Юридическое лицо, арендовавшее жилой дом или жилые помещения, не вправе использовать их, допустим, под канцелярские нужды, в качестве офисных помещений, а обязано предоставить по назначению исключительно гражданам под жилье, заключив с ними договор найма (социального или коммерческого) *(164). Арендный договор, объект которого жилой дом, не реконструированный в установленном порядке в нежилой для использования в нежилых целях, после ввода в действие ГК является ничтожным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК (постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8).

 Управление государственной и муниципальной собственностью связано с определением того, кто является арендодателем, и с учетом этого имеет свои особенности. Управление федеральной собственностью осуществляет Правительство РФ, которое, в свою очередь, вправе делегировать свои полномочия по его управлению федеральным органам исполнительной власти. Так, Минимущество осуществляет от имени Российской Федерации в установленном порядке управление и распоряжение федеральным имуществом, кроме случаев, когда осуществление указанных полномочий входит в компетенцию других органов. К числу таких органов отнесено Управление делами Президента РФ. Правительство РФ наделило его компетенцией управлять и распоряжаться федеральным имуществом, закрепленным за ним.

 Порядок использования находящихся в федеральной собственности административных зданий и служебных помещений, предназначенных для размещения федеральных органов государственной власти, государственных учреждений, унитарных предприятий, установлен федеральными законами, указами Президента РФ и актами Правительства РФ. Это прежде всего ГК (ст. 295, 297, 298) и Закон об унитарных предприятиях.

 Унитарные предприятия не вправе сдавать в аренду закрепленные за ними здания и сооружения без согласия собственника (его уполномоченного) государственного или муниципального предприятия, в качестве которого относительно федерального имущества выступает Минимущество России.

 Если здания и сооружения относятся к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, то действует порядок передачи этих объектов недвижимости в аренду, установленный ГК: субъекты РФ и муниципальные образования уполномочивают соответствующие структуры по управлению собственностью давать согласие на передачу в аренду либо выступать в качестве арендодателя.

 Минимущество России осуществляет непосредственно или через свои территориальные органы контроль за управлением, использованием по назначению и сохранностью этих объектов федерального имущества, переданных в аренду, и при выявлении нарушений принимает законные меры для их устранения.

 Федеральное государственное учреждение вообще не вправе передавать в аренду недвижимость, закрепленную за ним на праве оперативного управления. В качестве арендодателя в этом случае всегда выступает Минимущество.

 Согласно постановлению Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" Минимущество России всегда передает в аренду находящиеся в федеральной собственности административные здания, нежилые помещения и сооружения, если на этот счет имеются поручения Президента РФ или Правительства РФ.

 У негосударственных юридических лиц таких проблем с управлением зданиями (сооружениями), как правило, нет. Однако у акционерных обществ вопросы управления собственным имуществом связаны с так называемыми крупными сделками (гл. X Закона об акционерных обществах), их одобрением Советом директоров (наблюдательным советом) общества и общим собранием акционеров. Аренда здания и сооружения в основном не связана с приобретением или отчуждением либо с возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов акционерного общества. Но в договоре может быть предусмотрена аренда с выкупом арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК). Кроме того, уставом общества могут быть установлены также иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок (ст. 78 Закона об акционерных обществах). В их числе можно назвать сделку по аренде недвижимости (без права ее выкупа) как наиболее крупную сделку.

 Заключению арендодателем договора должно предшествовать четкое определение его имущественных прав на сдаваемое внаем имущество. Вправе ли акционерное общество быть арендодателем здания (сооружения), переданного в уставный капитал общества и не прошедшее государственной регистрации права собственности?

 В Едином государственном реестре прав фиксируются право собственности и иные вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) на каждый объект недвижимости арендодателя, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности гражданина и реквизиты юридического лица, адрес правообладателя, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

 В судебно-арбитражной практике в случае отсутствия официальных данных о принадлежности здания или сооружения используется презумпция их принадлежности соответственно к федеральной собственности, собственности субъектов РФ и собственности муниципальных образований исходя из состоявшегося разграничения государственной собственности Российской Федерации, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности *(165) (см. постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" *(166), а также Положение об определении пообъектного состава федеральной государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденного распоряжением Президента РФ от 18 марта 1992 г. *(167)

 Единый государственный реестр прав содержит записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимость (например, об уже имеющейся аренде недвижимости, преимущественном праве на аренду, ипотеке и т.д.), дату внесения записи. При этом в нем названы срок действия ограничения, лица, в пользу которых оно осуществлено, наименование документа, по которому возникает ограничение (обременение) права, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

 Если здание и земельный участок принадлежат одному собственнику, то ипотека земельного участка без ипотеки здания допускается (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке), а ипотека здания без ипотеки земельного участка не допускается (ч. 2 ст. 69 этого Закона).

 Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством. Помимо Единого государственного реестра прав отдельно Минимуществом России ведется учет соответствующего государственного и муниципального имущества.

 2) Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме (ст. 160, 161 ГК) в виде одного документа, подписанного сторонами, независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин, и от того, на какой срок аренды договариваются стороны (ст. 651 ГК).

 В данном случае неприменим способ заключения договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телефонной и иной связи. В этом повышенные требования к форме договора.

 Договор должен быть подписан сторонами без использования факсимиле. Электронная цифровая подпись в электронном документе равнозначна собственноручной подписи в документе на бумажном носителе при одновременном соблюдении условий, названных в ст. 4 Федерального закона от 10 января 2002 г. "Об электронной цифровой подписи" *(168).

 Арендованное имущество учитывается на балансе хозяйствующего субъекта обособленно как чужое имущество другого юридического лица (ст. 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. "О бухгалтерском учете" *(169)).

 К договору аренды, предусматривающему переход в последующем права собственности на арендованное имущество к арендатору, применяются правила договора купли-продажи, в том числе и те из них, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК). Если между сторонами будет заключен договор купли-продажи арендованного имущества, договор аренды прекращается.

 Нарушение простой письменной формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 651 ГК) независимо от суммы сделки и участников договора (см. ст. 167, 168).

 Для всех договоров аренды зданий и сооружений, заключаемых на срок от одного года и более, законом предусмотрена обязательная государственная регистрация. Договор, подписанный сторонами, фактически исполняемый ими, но не прошедший государственной регистрации, не считается заключенным.

 Государственная регистрация проводится по инициативе одной из сторон. Если договор аренды регистрируется по инициативе арендатора, регистрация осуществляется при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) - арендодателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Если договор аренды заключен в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов также с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) зданий и сооружений.

 Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий. Регистрация осуществляется не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав; на договоре аренды проставляется специальная регистрационная надпись. Формы такого свидетельства и специальной регистрационной надписи устанавливаются Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Юридически действительны формы свидетельств о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства.

 Кроме государственной регистрации, договоры аренды объектов, находящихся в федеральной собственности, подлежат обязательному учету в реестре договоров Минимущества России.

 Государственная регистрация прав на арендованный земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, осуществляется по правилам п. 2 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество (в ред. от 9 июня 2003 г.) *(170) и ст. 26 ЗК в зависимости от срока аренды от одного года и более.

 Ведется и Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры народов Российской Федерации), содержащий сведения об объектах культурного наследия.

 Законом об объектах культурного наследия установлен мораторий регистрации права федеральной собственности и права собственности субъектов РФ на объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности впредь до принятия федерального закона, разграничивающего эти объекты, находящиеся в государственной собственности.

 Право собственности на здания (сооружения) фундаментально связано с обслуживающими их земельными участками. Поэтому право на земельный участок является обязательной предпосылкой права на здание (сооружение) арендодателя.

 3) Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды. К его оформлению закон предъявляет повышенные требования: должны фиксироваться индивидуально-определенные признаки объекта, т.е. те же, что и в договоре купли-продажи недвижимости, в том числе данные, определяющие ее расположение на земельном участке. Арендодатель обязан передать арендатору сопровождающие имущество документы, обеспечивающие эксплуатацию здания или сооружения.

 Обязательным приложением к договору аренды являются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения (площади) с указанием их размеров; кадастровый план земельного участка (участка недр), на котором расположено здание или сооружение; паспорт объекта культурного наследия. При нарушении этого требования договор не будет рассматриваться как состоявшийся.

 Если отношения аренды входят в предмет регулирования смешанного договора (например, о совместной деятельности), соблюдение всех существенных условий аренды так же обязательно, как и при заключении самостоятельного договора аренды зданий и сооружений.

 После издания Закона об объектах культурного наследия ранее заключенные договоры аренды, закрепляющие их за юридическими и физическими лицами - пользователями памятниками истории и культуры, находящимися в государственной собственности, подлежат переоформлению. В этом случае договор аренды перезаключается с учетом требований названного Закона, ГК и правил охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры, установленных Положением об охране и использовании памятников истории и культуры.

 Договор может быть заключен путем проведения торгов (ст. 447-449 ГК). Имущественные права, приобретенные лицом, выигравшим торги, - предмет договора купли-продажи (п. 4 ст. 454 ГК). Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. Правила купли-продажи (гл. 30) применяются к продаже права на аренду, если иное не вытекает из содержания или характера этого права.

 4) Закон исходит из временного характера владения и пользования при аренде зданий и сооружений. В ГК не определен ни максимальный, ни минимальный срок аренды, но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся. Будет ли аренда краткосрочной или долгосрочной, решают стороны. Это устанавливают общие правила об аренде (ст. 610 ГК). Срок действия арендного договора может определяться календарной датой, наступлением конкретных событий, неопределенным сроком, периодом времени и т.п. В границах срока договора могут быть свои мини-сроки (сроки предупреждения о прекращении договора, сроки передачи, освобождения объекта аренды, изменения размера арендной платы, субаренды и т.п.). Срок аренды имеет важное юридическое значение - это срок прекращения действия договорных условий.

 Срок может быть и не назван в договоре. Это обстоятельство не означает его бессрочность. Подобного рода договор может привести стороны к такому нежелательному для одной из них последствию, как его неожиданное прекращение: каждая из сторон вправе отказаться от него в любое время, предварительно проинформировав об этом другую сторону за три месяца (договором может быть установлен и иной срок предупреждения). Неожиданное для одной из сторон прекращение договора по инициативе другой стороны не означает его досрочного расторжения, и потому соответствующие правила ст. 619 и 620 ГК к этому случаю неприменимы.

 Аренда может быть возобновляема (ст. 621 ГК), не определена по сроку, но не может быть бессрочной, иначе нарушилась бы ее природа, осуществлялся бы механический перенос на нее существенного признака права собственности - бессрочности. Срочность арендных отношений - общий, характерный признак аренды любого имущества, а не только недвижимости *(171).

 Длящиеся отношения без указания срока их действия (при отказе законодателя от определения в ГК предельного срока аренды) создают для сторон наименее благоприятный режим, нарушающий хозяйственную деятельность одной из них вероятной скоротечностью действия договора и непредусмотренного его прекращения, тем более если он предусматривал еще и выкуп арендатором арендованного имущества по истечении или до истечения аренды. Неопределенность по времени действия арендных отношений сказывается на исполнении сторонами обязанностей.

 5) Существенным условием рассматриваемого договора является условие об арендной плате (ст. 654 ГК). Договор считается незаключенным, если сторонами не согласован вопрос о ее размере, причем в письменной форме. Поэтому если цена в договоре не определена, запрещается применение цены за какие-либо аналогичные товары, работы или услуги. Договор должен предусматривать порядок, условия и сроки внесения арендной платы (ст. 614 ГК) и, в частности, время и периодичность оплаты (ежеквартально, помесячно, но не позднее такой-то даты, и т.п.). Лист расчета арендной платы является неотъемлемой частью договора.

 Согласно указанию Минимущества России при расчете арендной платы за пользование федеральной недвижимостью размер оплаты рассчитывается в рублях путем деления на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу доллара США, объявленному Банком России.

 Высший Арбитражный Суд РФ отменил судебное решение в части понуждения арендодателя заключить с юридическим лицом договор аренды занимаемого нежилого помещения, так как в проекте договора не содержалось такого существенного условия арендных отношений, как арендная плата *(172).

 Арендная плата и формы ее выражения устанавливаются свободным соглашением сторон. Но в случаях, специально указанных в законе, стороны должны руководствоваться фиксированными ставками арендной платы, устанавливаемыми как минимальные или предельные или заданным уровнем цен меняющейся конъюнктуры рынка недвижимости. Так, Федеральным законом "Об образовании" предусмотрено (п. 11 ст. 39), что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закрепленные за ними объекты государственной (муниципальной) собственности "по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе".

 Минимущество России разрабатывает и представляет в Правительство РФ предложения по определению размера арендной платы за пользование федеральным имуществом и порядка ее внесения. Субъекты РФ и муниципальные образования возлагают аналогичные обязанности на соответствующие структуры, управляющие государственным и муниципальным имуществом. Арендная плата за пользование государственным и муниципальным имуществом поступает в соответствующий бюджет. В исключение из общего правила вышеназванный Закон допустил, что "средства, полученные образовательным учреждением в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении".

 Если арендатор объекта культурного наследия вкладывал свои средства в работы по сохранению арендованного памятника истории и культуры и выполнены работы, предусмотренные Законом об объектах культурного наследия (ст. 40-45), он имеет право на льготную арендную плату. Порядок установления льготной арендной платы и ее размеры предусматриваются соответственно применительно к объектам федеральной собственности, собственности субъектов РФ или муниципальной собственности Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления.

 В основе арендной платы лежат нормы амортизационных отчислений по основным фондам. Арендная плата дифференцируется в зависимости от класса помещений и вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению - биржевая, банковская, научная, правоохранительная, образовательная деятельность, игорный бизнес, деятельность в интересах социально незащищенных слоев населения и т.д. При определении арендной платы должны учитываться технические характеристики здания (помещения), указанные в техническом паспорте строений (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, мансарды, износ, строительный материал стен, перекрытий, тип строения, территориальная зона расположения арендуемого здания, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.п.).

 Если договором не предусмотрена отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения, то действует презумпция: плата за аренду здания или сооружения включает и плату за пользование земельным участком. Если договором предусмотрена отдельная плата за землю, то должна быть специальная оговорка относительно земельного налога - включает ли она его ставки или нет.

 Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (ст. 22 ЗК).

 Коммунальные услуги (вода, тепловая и электрическая энергия, газ, центральное отопление) оплачиваются арендатором сверх арендной платы по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению. В договоре следует предусмотреть, кто будет собирать плату за пользование теплом, - теплоснабжающая организация или арендодатель *(173), т.е. будет ли заключаться договор об энергоснабжении энергоснабжающей организацией непосредственно с арендодателем или с арендатором.

 Традиционно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания (помещения) или сооружения - 1 кв. м или 1 куб. м (мастерские художников). Стороны могут предусмотреть и иные показатели - площадь здания в целом как единицу расчета (памятники истории и культуры, гараж на один бокс или норматив площади в квадратных метрах на одного сотрудника по направлениям деятельности учреждения и т.д.). Так, например, утверждены нормативы на размещение научных работников, сотрудников проектных организаций в административных зданиях и нежилых помещениях в расчете на одного сотрудника.

 Размер арендной платы определяется, исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. В некоторых случаях размер арендной платы за здание определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.

 Арендная плата может быть определена и в иной форме - предоставлением арендатором определенных услуг, возложением на арендатора обусловленных договором затрат на реконструкцию здания или сооружения и др. (см. п. 2 ст. 614 ГК).

 В условиях договора может оговариваться, будет ли вноситься арендная плата, если капитальный ремонт арендованного здания связан с переселением арендатора; будет ли меняться арендная плата в связи с инфляцией (сама по себе инфляция не является обстоятельством, влекущим изменения арендной платы).

 Неустойка за каждый день просрочки внесения арендной платы, коммунальных услуг устанавливается законом или договором (ст. 330 ГК). Такого закона пока нет, поэтому если условие о взимании пени за просрочку платежей в договоре аренды не предусмотрено, арендатор не обязан их платить.

 Если арендная плата вносится арендатором в меньшем размере, чем это предусмотрено договором, договор не может быть досрочно расторгнут судом по основанию, названному в п. 3 части первой ст. 619 ГК, т.е. в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В этом случае арбитражный суд ограничивается взысканием задолженности по арендной плате.

 4. Права и обязанности сторон. Обязанность арендодателя - передать, а арендатора - принять арендованный по договору объект в предусмотренный договором срок. Передача осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). Реальному исполнению договора закон придает особое значение. Обязательство считается исполненным только после этих действий сторон, хотя стороны могут договориться и о другом юридическом факте, с наступлением которого договор может считаться исполненным. Но если иного согласованного обстоятельства договор не содержит, то закон связывает юридическое исполнение арендного договора только с фактической передачей, т.е. передачей здания или сооружения арендатору во владение и пользование, подтвержденной названным документом.

 Передаточный акт составляет арендодатель (балансодержатель) объекта. В акте фиксируются санитарное и техническое состояние и другие характеристики здания (сооружения), влияющие на безопасность использования его по назначению и сохранность и определяющие будущий уровень его износа по возвращении того же объекта арендатором арендодателю в связи с окончанием срока действия договора, сроки начала и окончания внесения арендных платежей и оплаты коммунальных услуг.

 Если стороны (сторона) уклоняются (уклоняется) от подписания документа о передаче, закон расценивает эти действия как отказ от исполнения обязанности, предусмотренной договором, вступившим в силу, соответственно арендодателя - по передаче, арендатора - по принятию объекта.

 Когда договор аренды прекращается, ее объект подлежит возврату арендодателю также по передаточному акту (иному документу о передаче), подписываемому сторонами (п. 2 ст. 655 ГК), в том состоянии, в каком арендатор его получил, или в состоянии, обусловленном в договоре. Если арендатор не выполняет этой обязанности, то эти обстоятельства служат основанием для выселения его из арендованного здания *(174) и возврата арендодателю ранее арендованного у него сооружения (ст. 622 ГК).

 Одновременно с передаточным документом арендатору передаются сопровождающие имущество документы, обеспечивающие эксплуатацию здания (сооружения), о чем уже говорилось выше, - технический паспорт, паспорт объекта культурного наследия, инструкции, кадастровая карта (план) земельного участка и т.п.

 Исполнение договора защищается в судебном порядке, и поэтому стороны вправе обратиться в суд с исковыми требованиями об исполнении условий договора или закона.

 Согласно ГК при аренде зданий и сооружений арендатору одновременно с передачей прав на данный объект недвижимости передаются права на часть земельного участка, занятую этим объектом (ст. 652), кроме земель, изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК) или ограниченных в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК). Этот договор фактически является правоустанавливающим документом относительно возникающих одновременно двух видов арендных отношений: использования здания (сооружения) и использования части земельного участка, занятой арендуемым зданием (сооружением), которые также могут носить арендный характер, но могут быть и иного характера, поскольку землевладение, землепользование представлены также иными видами прав, чем аренда зданий и сооружений, в зависимости от юридической личности лица.

 Выделяется право арендатора именно на занятую арендуемым зданием или сооружением площадь, а не на весь участок, принадлежащий арендодателю. Судьба пользования остальной площадью земельного участка может решаться в установленном порядке сторонами дополнительно в договоре аренды здания или сооружения.

 Единый правовой режим следования установлен для таких двух объектов, как земельный участок и здания (сооружения), в случаях, когда и тот, и другой объекты принадлежат одному и тому же лицу (п. 4 ст. 35 ЗК).

 Только то лицо, которому земельный участок передан в постоянное пользование, вправе передать этот участок в аренду (ст. 270 ГК). Земельный кодекс перестроил права на земельный участок. Прежде всего право передать участок в аренду принадлежит его собственнику.

 Право быть арендатором земельного участка определяется тем, каким конкретным субъективным правом на него обладает арендодатель здания (сооружения), если он не собственник участка: правами аренды, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения либо безвозмездного срочного пользования (ст. 15-24 ЗК). Права на землю, не предусмотренные названными статьями Земельного кодекса, подлежат переоформлению после введения его в действие, равно как и некоторые из названных в Кодексе.

 Право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды земельного участка или приобретение земельного участка в собственность по желанию субъекта права до 1 августа 2004 г. в соответствии с земельным законодательством (см. также постановление Правительства РФ от 7 августа 2002 г. "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю" *(175)).

 Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству (ст. 21 ЗК). Оборот такого участка возможен только после приобретения его владельцем в собственность.

 Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформлять свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков. После введения в действие Земельного кодекса государственные (муниципальные) земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Во всех случаях права на соответствующий земельный участок должны быть указаны в договоре аренды.

 С введением в действие гл. 17 ГК (ст. 268, 270) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть передано только на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование или в аренду лишь с согласия собственника участка. По Земельному кодексу эта же процедура выглядит иначе (ст. 20) право постоянного (бессрочного) пользования может предоставляться только ограниченному кругу лиц - государственным юридическим лицам.

 Таким образом, предусмотренная гражданским законом неограниченная оборотоспособность земельного участка, на котором находится здание (сооружение), передаваемое в аренду, корректируется более поздним Земельным кодексом, вступившим в силу 30 октября 2001 г. Собственно ГК предусматривал (ст. 129), что оборотоспособность земли и других природных ресурсов должна определяться законами о земле и других природных ресурсах.

 Пока идет перестройка земельных правомочий, арендатор, производно наделенный правом на земельный участок, обслуживающий объект аренды, вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о понуждении (ст. 445 ГК) арендодателя - собственника земли заключить договор о форме землепользования в рамках договора аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК). Поэтому, если арендодатель уклоняется от включения в договор условий землепользования, суд должен рассмотреть спор о понуждении арендодателя по иску арендатора включить в содержание договора аренды условие об этом (ст. 421). Но такого рода отношения складываются лишь с арендодателем - собственником земельного участка.

 Передача прав на земельный участок, обслуживающий арендованное здание (сооружение), является обязанностью арендодателя в соответствии со ст. 36 ЗК и зависит также от делимости или неделимости земельного участка, а также зачастую связана с заключением отдельного договора аренды земли наряду с договором об аренде здания (сооружения). Так, сложилась практика заключения в Москве отдельного договора аренды земли помимо договора аренды здания (сооружения), где от имени города в качестве арендодателя выступает уже соответствующий территориальный земельный комитет, в ведении которого находится земельная собственность города.

 Гражданское законодательство, учитывая несовпадение гражданских прав на имущество с правами на землю по земельному законодательству, допускает возможность в договоре аренды здания (сооружения) неопределенности с передачей прав на земельный участок арендатору здания (сооружения). Поэтому устанавливает гарантию перехода права пользования арендатору той частью земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования в соответствии с его назначением. В этом случае может быть установлен частный сервитут (ограниченное пользование чужим земельным участком), подлежащий государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

 Когда стороны не оговорили условия пользования землей, арендатор пользуется земельным участком автоматически в течение срока аренды здания или сооружения.

 Переход права собственности и других вещных прав на арендуемые здания или сооружения к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617). Аналогичное правило установлено применительно к земельному участку, на котором находятся арендуемые здания и сооружения: если этот участок продается другому лицу, арендатор сохраняет право пользования им на тех же условиях, которые имели место до отчуждения земли (ст. 653 ГК).

 Арендатор обязан осуществлять уход за придомовым земельным участком. С этой целью он должен заключить с арендодателем договор по уборке бытовых или специальных отходов на территории, непосредственно примыкающей к зданию.

 В арендном договоре стороны помимо особых прав и обязанностей, связанных со спецификой объекта аренды, обладают и общими правами и обязанностями арендодателя и арендатора, названными в § 1 гл. 34 ГК *(176), если последние не противоречат особенностям аренды зданий и сооружений. В их числе: обязанности арендатора использовать объект аренды в соответствии с его функциональным назначением, своевременно вносить арендные платежи и оплачивать коммунальные услуги, осуществлять текущий ремонт объекта и др.